부동산에는 취득세, 보유세, 양도세 세 종류의 대표적인 세금이 있습니다. 취득세는 부동산을 취득하였을 시 내는 세금이고, 보유세는 부동산을 소유하고 있을 시에 내는 세금입니다. 오늘 포스팅해드릴 양도세는 부동산을 처분하였을 때 내야 하는 세금입니다. 양도세의 정확한 명칭과 양도소득세율 양도소득세 자동계산에 대하여 살펴보겠습니다.
양도소득세란
양도세란 토지, 건물 주식 등과 같은 재산을 양도하였을 때 또는 분양권과 같은 권리를 양도하였을 때 얻은 소득에 대하여 세금을 부과하는 것입니다. 양도차익에 대하여 과세를 하여 양도가액이 취득가액보다 낮을 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다. 즉, 부동산을 1억에 사서 2억에 팔게 되면 1억에 수익이 발생됩니다. 그 수익 1억에 대하여 세금이 부과되고, 2억에 사서 1억에 팔게 되면 수익이 발생하지 않으므로 양도세가 발생하지 않습니다. 수익이 발생하였다 하더라도 중개비용이나 리모델링 비용 취득세 등을 낸 비용에 대해서는 필요경비로 공제를 받을 수 있습니다. 또한, 조정지역, 비조정지역인지에 따라 중과세 여부를 따지고, 2년 이상이나 3년 이상의 오래된 부동산은 장기보유특별공제를 적용받아 세금을 줄일 수 있습니다.
과세가 되는 자산 종류
과세가 되는 대상에는 토지, 건물, 지상권, 전세권, 임차권, 주식, 비트코인, 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권 등이 있습니다.
양도소득세율
양도세는 부동산의 양도가액에서 취득가액 및 필요비용을 차감한 후 남은 양도차익에 대하여 세율을 적용합니다.
양도소득세 기본세율(2023.01.01 ~)
양도세 비과세조건
2023년 1월부터 강남, 서초, 송파, 용산을 제외하고 모든 지역이 조정지역에서 해제가 되어 2년 이상 보유시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 비과세 조건에 대하여 살펴보겠습니다.
비과세 조건
1. 양도시점 1주택이어야 합니다.
2. 보유기간 2년 이상
3. 12억 원 이하일 것
4. 1세대(배우자, 미혼인 자녀 등 동일 주소지에 함께 살고 있는 가족전체)
배우자 없이도 1세대로 인정되는 경우
1. 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망 또는 이혼한 경우
3. 미성년 제외 중위소득 40% 이상으로 소유 부동산 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
양도소득세 감면 되는 경우
장기임대주택, 신축주택, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 감면요건을 충족할 경우에는 감면혜택이 적용됩니다.
1 가구 2 주택 일시적 특례 적용
- 이전 부동산 취득일로부터 1년 이상 경과한 경우이며, 1년 이상 지났을 때, 새로운 주택을 구입한 경우에 해당됩니다.
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 집을 팔아야 합니다.
양도소득세 장기보유특별공제
양도소득세는 부동산을 오래 가지고 있으면 있을수록 세액혜택을 주는 것으로, 1세대 1 주택자는 장기보유특별공제율이 최대 80%까지 가능합니다.
양도소득세 장기보유특별공제표
1세대 1주택자는 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 시에 보유기간과 거주기간에 따라 1년이 추가될 때마다 각각 연 4%씩 더해져 최대 80%의 공제혜택을 받을 수 있습니다. 여기서, 1세대 1 주택 보유자가 소유하고 있는 주택 가격이 12억 원 이하, 2년 이상 보유 등의 비과세 조건에 해당된다면 장기보유특별공제 혜택을 받을 필요가 없습니다.
양도세 계산방법
양도차익
- 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 양도가액 : 실제로 양도한 가격
- 취득가액 : 실제로 산 가격
- 필요경비
양도소득금액
양도차익 - 장기보유특별공제
양도소득과세표준
양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만 원)
산출세액
과세표준 X 세율 - 누진공제액
자진납부해야하는 세액
산출세액 - 세액공제+감면세액
양도세 자동계산
- 국세청 홈페이지에 접속 후 세금신고 > 양도소득세 신고 > 모의계산 > 양도소득세 모의계산 항목을 클릭합니다.
- 양도소득세 확인방법에는 로그인방법과 비로그인방법이 있습니다. 본인에게 맞는 방법으로 계산하기 버튼을 클릭하면 됩니다. 저는 비로그인 방법으로 계산해 보았습니다.
- 주택의 양도일자는 집을 양도하는 날, 취득일자는 주택을 구입한 날이며, 양도가액과 처음 집을 구매했을 시 금액인 취득가액을 입력 후 계산하기 버튼을 클릭합니다. 1인당 소득기본공제 금액은 250만 원입니다.
- 계산하기 버튼을 클릭하면 산출세액과 자진납부할 세액 확인이 가능합니다.
양도세 납부기한
예정신고는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산 등을 양도하였을 시 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 납부 하셔야 합니다. 만약, 2023년 10월 7일에 양도하였다면 납부기한은 2023년 12월 30일까지입니다. 또한 주식 또는 출자지분을 양도하였을 경우 반기의 말일부터 2개월 이내이고 국외 주식 및 파생상품은 예정신고에서 면제됩니다.
확정신고는 양도한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.
